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原標題：合肥11月份二手房成交分析及購房建議
從安居客上顯示的合肥房價走勢來看，合肥房價在今年1月份達到最高點14996元/平米，截至12月4日合肥房價為14399元/平米，基本上是一路下滑，下跌597元/平米，跌幅-3.98%。
如果以去年10月份的房價14576元/平米為基點，下跌177元/平米，跌幅-1.21%。也就是說，自去年限購以來，合肥房價已經回落至限購之前的水平。安居客主要是業主的報價，其走勢能反映出一種市場預期，下滑的趨勢依舊在蔓延。
50個重點城市房價表現
分析合肥房價時，必然不能脫離其他城市而獨立開來，我所挑選出來的50個重點城市，極具代表性，基本能覆蓋所有熱點城市和重點三四線城市，對全面分析合肥有一定的參考意義。
與10月份相比，11月份全國50城房價上漲城市由30個增加到33個，平均漲幅也有所擴大。如果再往前看9月份的成績，今年的金九銀十真是慘不忍睹，倒是11月份比前兩個月情況要好一些，這種反周期現象我覺得更可能還是大會政策的原因。
長三角城市。如果從全國來看，長三角的表現是非常糟糕的，11個被觀察城市中，隻有3個呈上漲趨勢，8個都在下跌。龍頭城市上海，跌幅-1.5%，僅次於徐州-2.77%，今年以來首次跌破50000元/平米大關，看形勢可能還會持續。
南京自8月份達到最高點後，房價掉轉下滑，之前預測回落至25000元/平左右，目前還差3%的跌幅。之前杭州本科落戶不受限，當6月份杭州將落戶門檻升級之後，本科學歷也需要1年社保，房價就開始慫瞭，從8月份跌到現在，趨勢仍在蔓延。
我一直說合肥限購政策在二線城市中幾乎是最嚴格的，主要原因是戶籍門檻非常高，所以合肥房價一直呈下滑趨勢。蘇州從8月份以來橫盤至今，我覺得已基本見底，跌無可跌。我查瞭一下寧波的小戶口，這貨外地人本科學歷居然還可以直接買房，怪不得房價今年以來一直這麼囂張。
從徐州、嘉興、無錫等城市當前表現來看，大城市圈三四線城市已進入大周期的尾聲。在上海龍頭帶領下，預計未來一年房價穩中略有回調，穩定依然是長三角房地產市場的主調。長三角真正實行限購的城市，還是上海、南京、合肥和蘇州，這些城市的房產才更具含金量。
華南珠三角城市。深圳的戶籍政策在一線城市中最弱，因此容易被炒作，房價易大起大落，其含金量也不如京滬。自7月份以來，深圳房價一直很平穩，預計平穩也是未來1年的趨勢。廈門這個桀驁不馴的怪胎，終於有點下滑的姿勢瞭。
我沒想到，廣州這麼不經摔，稍微被嚇唬一下，房價就調轉直下。珠三角的三四線城市，依然還在狂歡之中，相對於其他三大城市圈，表現最為亢奮，不過我覺得也快到頭瞭，畢竟大城市圈的主角不是它們。
環渤海灣城市。環渤海灣城市是這幾個月來最慘的。北京房價在今年以來不斷的震蕩，多頭和空頭也反復拉鋸，但最終還是表現平穩，不過他的鄰居可沒那麼幸運瞭。天津、石傢莊、廊坊和唐山，都處在深深的下跌當中。
環京城市群，盡管是一人得道雞犬升天，但當人下凡之後，人還是人，雞犬可能就面目全非瞭。前期炒作過頭的環京，必將為它的投機付出代價，在我看來，這種回調還遠未結束。知道濟南和青島為什麼還會上漲嗎，看看落戶政策你就明白瞭，跟寧波一個道理。
中西部城市。上篇文章中，我就指出最不講ZZ的兩個城市，就是成都和武漢，當看到成都、武漢、長沙和西安放松落戶政策卻相安無事之後，鄭州突然發現自己做得過頭瞭，也加入到人才引進的大軍。沒想到上次剛表揚過鄭州，就轉變這麼快，我估計是終於忍到會開完瞭。
因此我們看到中西部地區在今年一直唱主角，一來是房價也低些，二來限購政策確實有漏洞可鉆。東北三市房價出現大幅上漲，並不是因為它們真的值得投資，而是投機資金覺得它們真的是價格窪地瞭。火中取栗，我真擔心這些人口嚴重外流的東北城市，未來是否能夠出手掉。
從杭州的例子可以看出，不是房價控制不住，而是想不想控制住，究竟誰最盼望房價上漲，我覺得是個明眼人都能看得出來。我真的建議大傢去研究一下各城市的限購政策和戶籍政策，物以稀為貴，限購政策越嚴格的城市越值得投資。
盡管合肥2016年漲幅全球第一，盡管合肥已經持續瞭1年多的下跌，但要看到合肥的限購政策最為嚴格，再加上周邊城市後期補漲，合肥又重新成為價格窪地，這使得合肥房價基礎極為堅實。我認為合肥未來依然可期，提前建倉是不錯的選擇（公號“小易論樓市”《合肥房價真的高嗎？》）。
合肥二手房成交數據分析
國傢統計局和鏈傢11月份的數據沒有出來，我這裡隻采集瞭10月份的房價數據。從國傢統計局公佈的房價數據上來看，合肥房價今年以來跌多漲少，但整體跌幅不大，符合安居客的走勢。
從鏈傢網公佈的數據來看，合肥鏈傢在10月份共成交瞭240套二手房，這是自今年3月份以來的最低值，鏈傢成交量已連續2個月出現下滑。從這個月已成交的數據來看，11月份的成績可能比10月份還要糟糕。
以下分析是基於鏈傢自2016年9月份至2017年10月份的所除油煙機有成交，共計2703個數據。由於鏈傢的業務范圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。9月份數據請參考我公號“小易論樓市”文章《9月份合肥房價分析及近期購房建議》。
1、合肥10月份二手房整體成交情況
我從去年11月份就一直關註合肥已成交二手房的平均價格，盡管每個月的數據樣本隻有200-300個，但均價卻十分相近。始終維持在1.65w上下，波動並不十分大，這才是合肥房價的真實寫照。
在今年七月份，合肥二手房成交周期達到最高點，呈現出一個漂亮的拋物線，目前已經平穩。買房人和賣房人的觀望情緒，在70天成交周期左右達到平衡，證明市場進入穩定期。
去年限購之後，一些賣傢的心理預期便不斷地修正，去年12月份時議價空間達到頂點。值得註意的是，12月-1月份也是合肥房價的最高點，如果扣除議價上大約1.5%的預期，安居客的降幅應該縮減到大約-2.5%，而相比於去年國慶來講，房價基本持平。
從各區域成交量上來看，隻有濱湖和經開區有所增加，其實濱湖的增加還是建立在9月份成交環比暴跌50%的基礎上。但濱湖成交周期低於全市平均值，而成交價格較上個月顯著提高，說明濱湖仍舊是投資者目前比較看好的市場。
從肥西縣和長豐縣數據來看，成交周期依然低於全市平均值，但成交量卻大幅下滑，說明三縣的外地購買人群也出現一定的理性回歸。不管怎樣，合肥10月份的二手房市場，冷得讓人猝不及防。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部。具體學區劃分和分析請參考文章（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
合肥學區房是獨立於其他房產的一個非常存在，10月份合肥學區房成交均價為1.945w，屬於一個相對偏低的水平。
從學區房成交占所有成交的比例來看，自三月份以來，一直呈下滑趨勢，預計這幾個月會是購買學區房的最佳時機。
非學區房成交價格有所抬頭，但依然在合理范圍之內，與大盤步調一致。
從不同戶型成交來看，3室及以上戶型成交占比最大，接近一半，2室和1室較上個減少得比較多，改善性需求依然旺盛。
下一步合肥房價走勢及買房建議
有一種說法是，合肥低價盤已近出倉完畢，剩下的地王盤將左右新房市場，屆時一旦放開靜電除油煙機價格限價，合肥房價將一發不可收拾。我覺得這完全是靜止的看問題，土地壟斷是不錯，但是也還要遵循一定的市場規律。
去年年底的時候，合肥承諾以後每個月至少推出1000畝地，但今年都快過去瞭，如果掰手指頭仔細算算，我們會發現已出讓的住宅地塊少得可憐，基本上是打臉瞭。在市場冷卻的情況下，zf也會吝惜自己的錢袋子。
我之前的文章中多次分析，在各區域地價也限價的前提下，如何最大限度將土地價值壓榨到極致，那就是盡量推遠郊地塊，而不去觸碰區域樓面價的天花板（公號“小易論樓市”《從11月17日土拍看合肥房地產發展趨勢》）。從今年推地情況來看，確實也是這樣操作的，所以你看到今年拿地的平均價格，絕對打不過去年。
我們再來看合肥往年的推地情況，2009-2010年時，合肥房價大漲，合肥土地價格也是水漲船高，合肥住房均價與土地價格的差距比正常年份要小一些（公號“小易論樓市”《合肥歷年調控和房價漲跌的關系》）。當2011年合肥限購時，合肥房價基本穩定，地價卻大幅下滑，這種情況持續到2012年，直到2014年限購再次放開，合肥次年地價才再次超過2010年的最高點。
2016年的地王年跟2010年情形十分類似，我預計後期政府還是盡量推郊區地塊，那麼合肥未來的平均樓面價將會一直在低位徘徊。除非合肥真的一塊地也不賣瞭，那些地王盤可以任意操縱合肥市場，但是這可能麼？憋瞭這麼久，我預計合肥馬上就會有大規模的推地動作，畢竟還有幾條地鐵要修呢。
一塊地從出讓到開售，最快隻需要半年到一年時間，即使明年再大規模賣地，以目前合肥市場的限價盤庫存，也足夠新一輪的韭菜冒出頭來。擔心地王盤壟斷市場，絕對是杞人憂天瞭，即使是zf，我覺得恐怕也不會答應。
2016年的絕大部分地王，將會是一個非常悲催的存在，這是歷史造成的，也是他們的不理智造成的。但我還是要“卑鄙”地落井下石，賠本的生意不好做，如果市場持續低迷，一定要提防這些地王們，它們不但價格可能高得可怕，更重要的是也許要偷工減料（公號“小易論樓市”《開發商的成本，合肥地王你們還好嗎？》）。
從以上的分析來看，全國的大環境，尤其是三大城市圈中的熱點城市，房價都在降溫，合肥也不會獨善其身。而種種跡象表明，這種情形還未到底點。盡管如此，我對合肥房價走勢的判斷並沒有發生根本改變，正如我年初三月份對今年預測的基調一樣，明年合肥房價走勢大概率也是非常穩（公號“小易論樓市”《2017年合肥樓市發展展望及購房建議》）。
我覺得買合肥應該是買一種預期，在一線城市嚴控人口的情況下，省會城市將會大放異彩，尤其是三大城市圈內的熱點城市。盡管這幾年房產投資可能不再會是一種高收益，但在沒有好的投資標的的情況下，應提前建倉佈局，合肥房價的下跌空間已然不大，正是建倉的好時候（公號“小易論樓市”《你為什麼要買合肥的房子？應該用資產優化配置思維來考慮！》）。
就目前的形勢來看，三縣的價格已高，性價比都非常差，相比來說，市區真的是處於價格窪地。我建議剛需仍可以趁著政策的穩定期，攢社保買合肥市區的房子，即使形勢有變，再選擇接盤三縣也不遲（公號“小易論樓市”《到合肥三縣買房，還是攢足1年社保後在市區買房？》）。
至於投資需求，不要過於慌張，你們隻需持續關註目前合肥市場上的限價盤。管他合肥房價上漲還是下跌，你目前隻需要知道，搶到比周圍二手房還便宜的新盤，跟搶錢沒什麼區別，就像前段時間南京千萬富豪深夜搶房一樣沒有道理。
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